规范存量房交易居间服务 从2012]7号文第七条谈起

在房地产市场中，存量房交易因产权关系复杂、信息不对称、交易金额大而成为风险高发领域。2012]7号文第七条明确规定：“房地产经纪机构居间或者代理存量房交易的……房地产交易居间……”。这一规定虽然文字简练，却释放出清晰信号：房地产经纪机构从事存量房居间或代理业务，不能脱离监管，不能绕开平台，不能把“房地产交易居间”变成灰色操作。对经纪机构而言，这是合规底线；对买卖双方而言，这是交易安全的重要保障。

一、条文背景：存量房交易需要平台化治理

过去，存量房交易常通过中介门店私下撮合，合同版本不一、房源信息不实、资金交付随意，容易引发“一房二卖”、挪用房款、阴阳合同等纠纷。2012]7号文第七条将房地产经纪机构居间或者代理存量房交易纳入统一规范，核心意图在于通过存量房交易服务平台实现信息透明、网上签约和交易资金监管。所谓“房地产交易居间”，不仅是介绍买卖双方认识，更包括房源核验、合同签订、交易资金托管、产权过户协助等全流程服务。只有把这些环节置于平台和监管之下，才能减少暗箱操作。

二、核心解读：居间与代理均须依法合规

第七条使用“居间或者代理”的表述，说明无论经纪机构以何种身份参与存量房交易，都应当遵守同一套规则。居间人应当如实报告订立合同的重要事实，不得隐瞒真实情况或提供虚假信息；代理人应当在授权范围内维护被代理人利益，不得同时损害双方权益。该条特别点出“房地产交易居间”，意味着经纪机构不能只把交易引到门店、签一份居间合同就完事，而应按照要求办理相关平台手续、网签手续和资金监管手续。凡以“帮忙过户”“避税”“快速放款”为名绕开平台的，均可能构成违规。

三、经纪机构的合规义务

第一，主体合规。机构应依法备案，从业人员应实名登记，不得以个人名义私下承接存量房交易。第二，信息合规。发布的房源信息应真实、准确，房屋权属、抵押、查封、共有人意见等重大事项必须核实并如实告知。第三，合同合规。居间合同、买卖合同应使用规范文本，明确服务内容、收费标准和违约责任，不得设置霸王条款。第四，资金合规。交易资金应纳入监管，不得要求买方将房款直接转入中介或个人账户，不得挪用、占用交易资金。第五，流程合规。应通过存量房交易服务平台办理网上签约、资金监管等手续，保存完整服务记录。

四、对买卖双方的意义

对买方而言，选择合规机构并走平台流程，可以降低房源虚假、一房二卖、房款被挪用等风险；对卖方而言，可以避免中介压价、隐瞒客户、拖延网签等问题。买卖双方应主动核对经纪机构备案信息，查看居间合同与买卖合同是否一致，确认交易资金是否进入监管账户，切勿轻信“场外交易更省钱”“先交定金再补手续”等说辞。遇到要求签订阴阳合同、伪造材料、绕开网签的，应拒绝并向主管部门投诉。

五、实务建议

房地产经纪机构应把2012]7号文第七条要求嵌入业务流程：接单时核验房源，签约时使用规范合同，收款时进入监管账户，过户时配合平台办理。同时建立内部审核、档案管理和投诉处理机制，定期培训从业人员。买卖双方则应保留聊天记录、合同、付款凭证和平台操作截图，以便发生纠纷时维权。

2012]7号文第七条关于“房地产经纪机构居间或者代理存量房交易的……房地产交易居间……”的规定，看似只是程序要求，实则关乎交易安全与市场信用。只有让居间、代理和房地产交易居间服务在阳光下运行，存量房市场才能更加规范、透明、有序。